Pubblicato il | 13/06/2025

Distanze tra edifici: nuove regole su demolizioni, ricostruzioni e ampliamenti fuori sagoma

Scopri le nuove interpretazioni del Notariato sulle distanze tra edifici: deroghe per demolizione, ricostruzione e ampliamenti fuori sagoma nei centri storici.

UN’ANALISI AGGIORNATA SULLE DISTANZE EDILIZIE
Un recente studio del Consiglio Nazionale del Notariato approfondisce le distanze tra edifici e i casi in cui è possibile applicare deroghe ai limiti previsti dal Codice Civile e dalle norme urbanistiche.
L’indagine si concentra su interventi di demolizione e ricostruzione, ampliamenti fuori sagoma e ristrutturazioni nei centri storici, offrendo un riferimento pratico per tecnici, architetti e amministrazioni.

IL CONTESTO NORMATIVO: TRA CODICE CIVILE E TESTO UNICO EDILIZIA
Lo studio ricostruisce il quadro legislativo di riferimento, citando:
• Art. 873 del Codice Civile sulle distanze minime;
• Legge Urbanistica 1150/1942;
• D.M. 1444/1968, che definisce gli standard minimi;
• D.P.R. 380/2001 con l’introduzione dell’art. 2-bis.
Quest’ultimo consente alle Regioni di stabilire deroghe specifiche per favorire la rigenerazione urbana e interventi di recupero edilizio.

DEROGHE PER DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE
Secondo il Notariato, è possibile ricostruire un edificio demolito mantenendo le distanze originarie se queste erano legittime per il fabbricato preesistente.
La deroga si fonda sul principio di continuità edilizia: non si tratta di una nuova costruzione, ma di un ripristino su sedime e sagoma già esistenti.
Tuttavia, modifiche sostanziali come ampliamenti volumetrici o spostamenti impongono il rispetto delle distanze attuali.
La giurisprudenza conferma questa lettura, ribadendo che la deroga vale solo per ricostruzioni fedeli.

AMPLIAMENTI FUORI SAGOMA: LIMITI E CONDIZIONI
Gli ampliamenti fuori sagoma sono consentiti se derivano da incentivi volumetrici o piani di rigenerazione urbana, ma devono comunque rispettare la distanza preesistente.
Il Notariato precisa che la deroga riguarda solo la porzione di edificio originaria, mentre le parti nuove devono conformarsi alle regole ordinarie sulle distanze.
Tale principio vale anche per gli interventi di Piano Casa e per le ristrutturazioni con aumento di volume, che restano soggette alle norme regionali e comunali.

DISTANZE NEI CENTRI STORICI: TUTELA E CONSERVAZIONE
Per le zone omogenee A e i centri storici, prevale la tutela del tessuto urbano preesistente.
Gli interventi di recupero o manutenzione possono mantenere le distanze esistenti anche se inferiori a quelle legali, a condizione di rispettare i vincoli paesaggistici e architettonici.
Se invece si tratta di nuove costruzioni o ampliamenti significativi, le deroghe cessano e si applicano le distanze minime di legge.
Lo scopo è preservare la coerenza estetica e urbanistica dei centri storici italiani.

LE INTERPRETAZIONI GIURISPRUDENZIALI PIÙ RECENTI
La giurisprudenza conferma che le deroghe alle distanze si applicano solo quando l’intervento mantiene la fedeltà strutturale all’edificio originario.
Ogni variazione sostanziale comporta l’obbligo di rispettare i parametri vigenti.
Il principio guida resta quello di equilibrio tra diritto di edificare e tutela dei vicini.

CONCLUSIONI: EQUILIBRIO TRA INNOVAZIONE E REGOLE
Il documento del Notariato rappresenta oggi una linea guida operativa per gestire correttamente i progetti di rigenerazione urbana.
Consente di comprendere dove si può intervenire in deroga e dove invece è necessario attenersi alle distanze minime legali.
Un equilibrio tra innovazione edilizia e tutela del contesto urbano che mira a rendere più chiara l’applicazione delle norme e a favorire un’edilizia sostenibile e rispettosa del territorio.